Vous avez acquis un bien présenté par une agence immobilière à Aix-les-Bains et vous souhaitez en donner la propriété à vos enfants tout en gardant l’usage de celui-ci.
Quelles sont les solutions pour conserver l’usufruit d’un bien ?
La donation en démembrement vous permet de transmettre la propriété d’un bien immobilier à vos enfants tout en conservant l’usufruit de celui-ci et donc de continuer à l’habiter ou à toucher des revenus locatifs. Le nu-propriétaire possède donc le bien juridiquement et dispose d’un vrai pouvoir de contrôle sur ce bien qu’il faut bien mesurer avant de s’engager dans cette voie.
Quels sont les avantages fiscaux de cette opération ?
C’est une solution qui présente également des avantages fiscaux et qui doit être impérativement effectuée chez un notaire. Lors du démembrement, la nue-propriété de votre bien revient à vos enfants tandis que vous demeurez l’usufruitier de celui-ci. Cela implique également que le nu-propriétaire en devient pleinement propriétaire en cas de décès de l’usufruitier et ce, sans avoir de droits à payer.
Lors de la donation en démembrement, le droit de propriété du bien se divise entre la nue-propriété et l’usufruit selon un barème fixé par l’administration fiscale en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cette opération a donc tout intérêt à être effectuée assez tôt car la valeur de l’usufruit qui sera exclue de la valeur de la donation n’en sera que plus importante.
Ce qu’il faut savoir pour réussir le démembrement de son bien immobilier
Le point important à bien évaluer est la répartition des charges intrinsèques au bien immobilier. En effet, le paiement de l’impôt foncier et de la taxe d’habitation si l’usufruitier l’habite seront à la charge de celui-ci, tout comme les dépenses « d’entretien courant ». Ainsi, bien que le nu-propriétaire soit tenu aux grosses réparations nécessaires à la bonne conservation de la structure de l’immeuble, les travaux dans l’ascenseur, le ravalement d’une façade ou la réparation d’un chauffage collectif reviennent, par exemple, à l’usufruitier.
À l’inverse, les nus-propriétaires peuvent se trouver confrontés à des dépenses importantes qu’ils n’avaient pas anticipées.
Il est préférable que l’acte de donation contienne une clause qui répartira précisément les obligations de chacun et il faut prévoir une réversion de l’usufruit au dernier vivant quand la donation est consentie par un couple. Ainsi, il est également possible de mettre à la charge de l’usufruitier des travaux qui normalement incomberaient au nu-propriétaire.
De plus, et cela va sans dire, les usufruitiers ne peuvent plus vendre le bien sans l’accord des nus-propriétaires. Si le bien est vendu, le montant de la vente sera partagé en fonction de l’âge de l’usufruitier le jour de la vente selon le barème fiscal en vigueur.
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