L’état des lieux d’entrée et de sortie est un constat contradictoire effectué par le bailleur ou son représentant et le locataire. Il s'applique dans le cadre de la location d'un appartement à Aix-les-Bains ou partout ailleurs en France. Quels sont les fondements juridiques de l’état des lieux ?
L’état des lieux, une étape indispensable
Les états des lieux d’entrée et de sortie sont des constats contradictoires indispensables entre le bailleur ou son représentant (gestionnaire locatif, agent immobilier, etc.) et le locataire qui permettent d’acter les éventuelles dégradations dans le logement afin de déterminer si le locataire peut en être tenu pour responsable.
Si l’état des lieux d’entrée n’est pas effectué, le logement est considéré comme étant reçu en bon état sauf si c’est le propriétaire qui s’y oppose. Dans ce cas, il aura la charge de la preuve en cas de dégradation.
De même, si l’état des lieux de sortie n’est pas effectué, en cas de dégradations constatées après le départ du locataire, le bailleur ne pourra pas retenir tout ou partie du dépôt de garantie car le logement sera dans ce cas réputé avoir été rendu en bon état.
De plus, le locataire est présumé responsable des dégradations jusqu’à son départ et a dans ce cas la charge de la preuve. Dans le cas d’un état des lieux trop tardif, ce sera au bailleur de démontrer la faute du locataire.
En résumé, l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie n’est donc pas une bonne chose, ni pour le bailleur, ni pour le locataire car c’est la porte ouverte au risque de conflits et la preuve sera difficile à apporter de part et d’autre.
Qui paye la facture quand l’état des lieux est effectué par un tiers ?
Le propriétaire peut mandater un tiers (agent immobilier, administrateur de bien, etc.) pour la réalisation des états des lieux avec le locataire. L’état des lieux d’entrée peut être en partie facturé au locataire. Sa facture ne peut pas excéder plus de trois euros par mètre carré ni être supérieure à celle du propriétaire.
La restitution du dépôt de garantie
Lorsque l’état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations imputables au locataire, le dépôt de garantie doit être restitué dans son intégralité dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés. À l’inverse, si des détériorations sont imputables au locataire, le bailleur dispose alors de deux mois pour rendre tout ou partie du dépôt de garantie.
Si le bailleur ne respecte pas ces délais légaux, une pénalité égale à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard est imputable à celui-ci dans la mesure où le locataire communique sa nouvelle adresse pour l’envoi du chèque. Si le bail prévoit la facturation des charges locatives au réel, le bailleur peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie jusqu’à un mois après l’approbation définitive des comptes pour la régularisation annuelle des charges de copropriété.
La retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des devis ou des factures pouvant attester du coût des travaux et être envoyés au locataire dans un délai qui ne peut excéder deux mois. Le locataire peut s’opposer à la retenue de tout ou partie du dépôt de garantie par l’envoi d’une mise en demeure et le cas échéant par la saisine de la commission départementale de conciliation.
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