Lorsque l’on donne en location un appartement à Annecy, les loyers impayés sont le cauchemar des bailleurs et peuvent gravement obérer la rentabilité de l’investissement. Voici les clés pour s’en prémunir.
La sélection du locataire
Avant de donner en location votre appartement à un locataire, la première chose à faire est de s’assurer de sa solvabilité. Vous pouvez légalement et devez demander à consulter les pièces suivantes :
• Une copie de ses trois derniers bulletins de salaire ;
• Une attestation de son employeur ;
• Les deux derniers avis d’imposition ;
• Les dernières quittances de loyer ou taxe foncière
• Les aides diverses dont le locataire peut bénéficier.
Pour éviter les loyers impayés, il est nécessaire que le locataire ait des revenus qui soient supérieurs à environ 3 fois le montant du loyer et charges. Vous pouvez enlever du loyer le montant des aides éventuelles dont il pourrait bénéficier pour faire le calcul.
Prévoir un bail en bonne et due forme
Certaines informations sont obligatoires et doivent figurer au bail :
• Les coordonnées détaillées du locataire (nom, prénoms, date et lieux de naissance, adresse, etc.)
• La date de prise d’effet du bail ;
• Le montant du loyer et des charges et les modalités de paiement ;
• Le montant du dépôt de garantie et les conditions de versement ;
• Les règles de renouvellement et les conditions de résiliation du bail ;
• Les modalités de réévaluation du loyer dans la limite fixée par la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) ;
• Une clause résolutoire du bail en cas de loyers impayés.
Un contrat de bail bien rédigé permet d’éviter bien des difficultés en cas de loyers impayés.
Les différentes cautions
Après avoir sélectionné le locataire, il est possible dans certaines circonstances de recourir à une caution. Ce sont des personnes ou un organisme qui prendront en charge le loyer en cas d’impayé. Il existe deux types de cautions :
1. La caution solidaire
La caution solidaire permet au propriétaire bailleur de s’adresser directement au garant dès le premier loyer impayé pour lui demander de payer la dette.
2. La garantie Visale
La garantie Visale est un service gratuit de cautionnement mis en place en 2016 par l’Action Logement pour les jeunes locataires entre 18 et 30 ans ou les locataires de plus de 30 ans disposant d’une situation professionnelle précaire. En cas d’impayés, l’Action Logement se charge d’indemniser le bailleur.
L’assurance loyers impayés
Les propriétaires peuvent souscrire une garantie Loyers Impayés (GLI) ou assurance Loyers Impayés qui prendra en charge le paiement du loyer, en général dès le premier mois et jusqu’au départ du locataire. Les frais de contentieux, les éventuelles dégradations immobilières et la vacance temporaire du logement loué sont parfois couverts également.
À savoir :
• Les remboursements de la GLI sont parfois plafonnés ;
• Le cumul de la caution solidaire et de l’assurance loyer impayé sont interdits depuis la loi Boutin de 2009 ;
• Le dépôt de garantie est autorisé dans tous les cas.
Le mandat de gestion locative
Le bailleur a la possibilité de signer un mandat de gestion locative avec un administrateur de bien lui permettant de déléguer tout ou partie des tâches liées la gestion. Le gestionnaire locatif propose généralement une GLI et assure une partie de la procédure et le suivi en cas de contentieux jusqu’à la prise en charge par le service juridique et les avocats de l’assurance loyers impayés.
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