Il existe d’autres outils pour investir dans l’immobilier que la location d’appartement à Aix-les-Bains. Le placement dans une SCPI est l’un d’entre eux. Comment bien les choisir pour ne pas se tromper ?
Les différents taux à prendre en compte
1. Le taux de rendement
Le taux de rendement net de la SCPI correspond à la somme totale des loyers perçus par an pour chaque part de SCPI (dividende) divisée par la valeur d’achat de la part.
En 2020, le taux moyen de rendement pour l’ensemble des SCPI devrait se situer aux alentours de 3,98 %.
2. Le TDVM ou le taux de distribution sur valeur de marché
Le TDVM se calcule comme le taux de rendement net mais il ne divise pas le dividende perçu dans l’année par le prix d’achat de la part mais par le prix moyen de cette part sur l’année. Le résultat est légèrement différent et c’est ce rendement qui est généralement utilisé depuis 2012.
3. Le TRI ou taux de rentabilité interne
Le taux de rendement et le TDVM sont des photographies de la performance de la SCPI sur une année. En réalité, ces taux ne donnent pas d’information sur l’évolution de la valeur des parts sur plusieurs années. En clair, les taux peuvent être positifs mais cacher une baisse de valeur de la part.
Le TRI mesure la performance moyenne sur plusieurs années. Pour les SCPI, il prend en compte le prix d’achat et la variation du prix des parts, les frais et tous les dividendes versés sur la période considérée.
Le TRI moyen des SCPI non résidentielles sur 15 ans entre 2005 et 2019 a été de 8,52% par an.
4. Le TOF ou taux d’occupation financier
Le TOF est la performance locative d’une SCPI et traduit l’aptitude à encaisser les loyers et donc à verser les dividendes. Pour rappel, les SCPI sont basées sur des actifs immobiliers donnés en location.
Cet indicateur est le rapport entre le montant réel des loyers perçus et le montant théorique calculé des loyers si l’ensemble du parc immobilier sous-jacent était loué.
Un TOF de 90 % ou plus doit être recherché avec un minimum de 85 %.
Les critères financiers à analyser
1. Les valeurs d’achat et de réalisation
La valeur de réalisation des parts de SCPI correspond à la valeur de revente des parts qui peut évoluer dans le temps. La valeur d’achat correspond à la valeur de réalisation à un instant « T » augmentée des frais de souscription qui sont compris entre 7 et 12%.
2. Les réserves et report à nouveau (RAN)
Il s’agit des réserves financières de la SCPI. Chaque année une partie du bénéfice de la SCPI n’est pas distribuée et est affectée au compte report à nouveau ou RAN.
Un RAN correspondant à 1 an de loyer, soit environ 4 à 5% de la valeur patrimoniale du portefeuille, est idéal.
3. Les provisions pour grosses réparations (PGR)
Il s’agit des provisions en réserve destinées à financer les travaux importants à venir des immeubles sous-jacents. Idéalement, le montant doit être compris entre 5 à 15% de la valeur du patrimoine.
À noter qu’une SCPI ne comportant que des immeubles neufs aura certainement des PGR inférieures à 5%.
Lire aussi :
